Адаптация к войне — как харьковчане выбирают квартиры в 2025

Харьков, второй по величине город Украины, несмотря на ежедневные обстрелы и сложную ситуацию с безопасностью, демонстрирует уникальную устойчивость своего рынка недвижимости. Война кардинально изменила правила игры: цены растут, спрос адаптируется, а покупатели принимают решения, которые еще несколько лет назад казались бы немыслимыми.

По данным Госстата, в I квартале 2025 года жилье в Украине подорожало на 3,9%, а за 2024 год рост цен составил 11,2%. В Харькове, который регулярно подвергается атакам, цены также демонстрируют рост. Однокомнатные квартиры подорожали на 10%, достигнув средней стоимости 22 тыс. долл., а трехкомнатные — на впечатляющие 17%, до 49 тыс. долл. Это втрое дешевле, чем в Киеве, но сам факт роста цен в городе, находящемся под постоянной угрозой, вызывает удивление.

Первичный рынок в Харькове дорожает быстрее вторичного: 14,8% против 9,3%. Однако новостройки без ремонта продаются с трудом, ведь покупатели предпочитают готовые к проживанию квартиры.

"Наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках площадью до 50 кв. м с современным ремонтом", — отмечает риелтор компании КИТ в Харькове Сергей Раченко в комментарии Укринформу.

Программа "єВідновлення": драйвер спроса или временный импульс

Значительное влияние на рынок имела государственная программа "єВідновлення", которая позволяла пострадавшим от обстрелов получать компенсации за утраченное жилье.

"Рост цен происходил на фоне высокого спроса от клиентов "єВідновлення", когда поступали значительные государственные транши", — объясняет Раченко.

Однако в 2025 году финансирование программы приостановлено, что вместе с ухудшением ситуации с безопасностью привело к снижению цен в некоторых сегментах.

Покупают даже в разрушенных районах

После частичного угасания "єВідновлення" и обострения ситуации с безопасностью спрос немного просел. Но покупатели на рынке остаются. Причем — в самых неожиданных местах.

"Если квартира действительно хорошая — ее покупают даже в Северной Салтовке или Жуках. Географической логики почти нет. Люди смотрят не на район, а на состояние квартиры и цену", — объясняет Раченко.

По его словам, лучше всего продаются "готовые" квартиры площадью до 50 кв. м с новым ремонтом. А вот голые "коробки" в новостройках практически не вызывают интереса — люди не готовы вкладываться в ремонт в городе, который постоянно под угрозой ударов.

Психология покупателей: адаптация к войне

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха также обращает внимание на нетипичную логику покупателей.

"Была на сделке, где человек потерял жилье на Северной Салтовке, получил компенсацию и купил новую квартиру... в том же районе. На вопрос "почему?" ответил: денег не хватает купить в другом месте, а тут купил "с той стороны", куда не прилетает", — приводит пример Гайдамаха.

Это не только проявление доверия к своему городу, но и адаптация к военным условиям: часто люди просто не имеют выбора. Они остаются там, где есть родные, социальные связи, понятный быт, даже если вокруг — полуразрушенная инфраструктура.

Вторичный рынок против первичного: что выбирают харьковчане

Вторичный рынок в Харькове доминирует: готовые к проживанию квартиры продаются значительно быстрее, чем "голые" новостройки. Покупатели стремятся минимизировать дополнительные расходы на ремонт, особенно в условиях нестабильности.

"Голые" квартиры в новостройках продаются очень сложно", — подтверждает Раченко.

Спрос сосредоточен на компактных квартирах с ремонтом, которые позволяют сразу заселиться. В то же время застройщики вынуждены предлагать скидки или дополнительные бонусы, чтобы привлечь внимание к первичному рынку. Однако даже в таких условиях некоторые новостройки находят своих покупателей, если предлагают качественное расположение или современную планировку.

Вызовы и перспективы: что ждет рынок

Сегодня харьковский рынок недвижимости сталкивается с несколькими вызовами: ухудшение ситуации с безопасностью, приостановление восстановления и экономическая нестабильность. В то же время эксперты не теряют оптимизма.

Специалисты прогнозируют краткосрочное снижение цен из-за июньского ухудшения ситуации с безопасностью, однако в случае возобновления финансирования государственных программ рынок снова оживет.

"Рынок не останавливается и адаптируется к новым реалиям быстрее, чем можно было представить. Это уже не об экономике — это о привычке к новой реальности. Люди научились жить с рисками. Это новая городская стратегия выживания", — резюмирует Гайдамаха.

Что еще стоит знать украинцам

В условиях текущей экономической неопределенности и падения покупательской способности, спрос на некоторые виды квартир значительно снизился. Покупатели стали более разборчивыми, тщательно обдумывая каждую инвестицию. Как результат, определенные объекты могут оставаться непроданными месяцами или даже годами, несмотря на скидки.

Также на первый взгляд, кажется, что украинский рынок недвижимости переживает подъем: объявления пестрят высокими ценами, а риелторы и продавцы заявляют о росте стоимости. Однако, несмотря на эти внешние признаки, фактическая ситуация со сделками купли-продажи демонстрирует совсем другую картину, свидетельствуя о расхождении между заявленными ценами и реальной рыночной динамикой.